전세든 월세든, 보증금을 떼이는 구멍은 크게 셋입니다. 계약을 잘못 맺어서, 집이 경매로 넘어가서, 아니면 집주인이 만기에 돈을 안 줘서. 이 세 가지만 막으면 보증금은 지켜집니다. 문제는 각 구멍을 막는 방법이 부처·기관마다 흩어져 있다는 것. 여기서는 전세 보증금 지키는 순서를 2026년 7월 기준으로 한 페이지에 정리하고, 각 단계에서 실제로 얼마를, 어떻게 돌려받는지까지 숫자로 짚습니다. 단계별 상세 절차는 본문 링크에서 이어집니다.
보증금, 이 순서로 지킨다 (한눈 요약)
순서가 곧 안전장치입니다. 뒤로 갈수록 ‘문제가 터진 뒤’의 대응이라 회수율이 떨어집니다. 그래서 ①②를 계약 직후에 끝내는 게 8할입니다.
| 단계 | 할 일 | 왜 중요한가 |
|---|---|---|
| ① 계약 직후(이사 당일) | 전입신고 + 확정일자 | 대항력·우선변제권 확보 → 경매 넘어가도 보증금 우선순위 확보 |
| ② 계약 전·중 | 등기부·시세·보증보험 확인 | 깡통전세·이중계약·근저당 함정 사전 차단 |
| ③ 만기에 못 받을 때 | 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령·소송 | 대항력을 유지한 채 회수 절차 진행 |
| ④ 전세사기 피해 | 전세사기 피해자 결정 신청 | 경·공매 유예, 우선매수권, 최소보장금 등 지원 |
① 전입신고·확정일자 — 보증금 방어의 8할
이사 당일에 전입신고와 확정일자를 함께 갖추세요. 전입신고로 ‘대항력’이, 확정일자로 ‘우선변제권’이 생깁니다. 둘을 갖추면 집이 경매로 넘어가도 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 배당받습니다.
여기서 대부분이 놓치는 함정 두 가지가 있습니다.
- 대항력은 전입신고 ‘다음 날 0시’에 생깁니다. 즉 이사·전입신고를 한 바로 그날 집주인이 근저당을 새로 잡으면, 그 근저당이 나보다 앞섭니다. 잔금 치르는 날 등기부에 새 대출이 끼지 않는지 반드시 확인하세요.
- 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 우선변제권은 무효입니다. 둘은 세트입니다. 전입신고는 이사 후 14일 이내가 법정 기한이고, 정당한 사유 없이 넘기면 5만원 이하 과태료(주민등록법 제40조)까지 붙습니다. 미루지 마세요.
→ 자세히: 원룸 전입신고 방법 — 확정일자까지 한 번에 받는 법
소액임차인이면 — 순위 상관없이 ‘최우선변제’로 먼저 받는다
보증금이 크지 않다면 강력한 안전장치가 하나 더 있습니다. 소액임차인 최우선변제권입니다. 확정일자가 늦어 순위가 밀렸어도, 보증금이 아래 기준 이하이면 경매 낙찰금에서 다른 담보권자보다 먼저 일정액을 떼어 돌려받습니다(주택임대차보호법 제8조). 단, 배당요구 종기 전에 배당요구를 해야 받을 수 있고, 대항요건(전입)은 경매개시결정 등기 전에 갖추고 배당까지 유지해야 합니다.
2026년 7월 기준 지역별 기준(주택임대차보호법 시행령 제10·11조)입니다.
| 지역 | 보증금이 이 금액 이하일 때 | 먼저 받는 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
여기에 놓치기 쉬운 함정이 있습니다. 최우선변제로 받는 총액은 낙찰가(주택가액)의 2분의 1을 넘지 못합니다(시행령 제10조 제2항). 예를 들어 서울 빌라가 8,000만원에 낙찰되면, 소액임차인 최우선변제 한도는 5,500만원이 아니라 4,000만원(절반)까지입니다. 여러 세입자가 있으면 이 절반을 보증금 비율대로 나눕니다. 그래서 최우선변제는 ‘최후의 안전판’이지 ‘전액 보장’이 아닙니다.
② 계약 전 전세사기·깡통전세 걸러내기
가장 확실한 예방은 계약 전에 있습니다. 세 가지만 보세요.
- 등기부등본의 근저당(을구): 선순위 대출이 있으면 경매 시 그만큼 내 순위가 밀립니다. ‘근저당 채권최고액 + 내 보증금’이 시세의 70~80%를 넘으면 위험 신호입니다.
- 전세가율: 전세가가 매매 시세에 육박(특히 신축 빌라·오피스텔)하면 ‘깡통전세’입니다. 집이 경매로 넘어가도 남는 게 없어 보증금을 통째로 날릴 수 있습니다.
- 보증보험 가입 가능 여부: HUG 전세보증금반환보증에 가입되면 그게 가장 든든한 방패입니다. 가입이 거절되는 집이라면 그 자체가 위험 신호이니 계약을 재고하세요.
이미 피해가 의심된다면 아래 ③④ 단계로 바로 넘어가세요.
③ 만기에 보증금을 안 줄 때 — 이사보다 ‘임차권등기’가 먼저
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면 순서는 이렇습니다. 내용증명 발송 → (이사 필요 시) 임차권등기명령 → 지급명령·보증금반환소송. 여기서 가장 중요한 원칙 하나.
보증금을 받기 전에는 절대 먼저 전출(이사)하지 마세요. 다른 곳으로 전입신고를 하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 사정상 이사가 불가피하면 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3)을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 임차권등기가 등기부에 기재되면 이사를 나가도 대항력·우선변제권이 그대로 유지됩니다. 신청만 하고 등기 완료 전에 나가면 효력이 없으니, ‘완료 확인 후 이사’를 지키세요.
→ 자세히: 보증금 안 돌려줄 때 대처법 — 내용증명부터 임차권등기까지
④ 전세사기 피해자라면 — 정부 지원 신청(요건·기간 정리)
전세사기 피해자로 결정받으면 경·공매 유예, 우선매수권, 조세 안분, 최소보장금 등을 지원받습니다. 다만 ‘전세사기특별법’은 한시법이라 요건과 기간을 정확히 알아야 합니다(전세사기피해자법 제3조, 시행 2026년 5월).
피해자 결정 4대 요건(모두 충족):
- 주택 인도 + 전입신고 + 확정일자를 갖출 것(임차권등기나 전세권 설정도 인정)
- 임차보증금이 5억원 이하일 것 — 다만 위원회가 지역 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상향할 수 있어, 사안에 따라 최대 7억원까지 인정됩니다
- 임대인의 파산·회생, 경매·공매 개시, 압류 등으로 2인 이상이 보증금을 못 받는 피해가 발생했거나 예상될 것
- 임대인이 보증금 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것
주의할 점. 대항력·우선변제권만으로 보증금 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되면 피해자에서 제외됩니다(즉 이 제도는 ‘스스로 못 받는’ 경우를 위한 것). 그리고 지원 신청 기간은 피해자로 결정된 날부터 3년 이내이며(제14조의2), 특별법 자체가 시행 후 4년까지만 효력을 갖는 한시법입니다. 단, 유효기간이 끝나기 전에 피해자로 결정만 받아두면 이후에도 지원은 계속되니, 해당된다면 미루지 말고 신청하세요.
→ 자세히: 전세사기 피해자 신청 조건·서류·기간 총정리
청년이라면 — 전세대출·월세지원도 함께
보증금 마련이나 월세 부담이 크다면 청년 대상 지원을 얹으세요. 대출로 보증금을 키우면 그만큼 소액임차인 최우선변제 범위에서는 벗어날 수 있으니, 보증보험 가입을 함께 챙기는 게 안전합니다.
자주 묻는 질문
전입신고하고 확정일자를 꼭 둘 다 받아야 하나요?
네. 전입신고로 대항력이, 확정일자로 우선변제권이 생기며 둘은 세트입니다. 확정일자만 있고 전입신고가 없으면 우선변제권을 인정받지 못합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 발생하니, 이사 당일 집주인이 새로 대출(근저당)을 잡지 않는지도 확인해야 합니다.
보증금이 적으면 순위가 밀려도 먼저 받을 수 있나요?
일정 금액 이하면 가능합니다. 2026년 기준 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원까지 ‘최우선변제’로 다른 채권자보다 먼저 배당받습니다. 단 경매 배당요구를 해야 하고, 최우선변제 총액은 낙찰가의 절반을 넘지 못합니다.
보증금을 못 받았는데 이사를 가야 하면 어떻게 하나요?
보증금을 받기 전에 전출하면 대항력을 잃습니다. 이사가 불가피하면 임차권등기명령을 신청해 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력·우선변제권이 유지됩니다. 신청만 하고 완료 전에 나가면 효력이 없습니다.
전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 조건이 필요한가요?
①전입신고·확정일자(또는 임차권등기·전세권), ②보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 상향 가능), ③2인 이상 피해 발생·예상, ④임대인의 반환채무 불이행 의도가 의심되는 상당한 이유, 이 4가지를 모두 갖춰야 합니다. 대항력·우선변제권으로 전액 자력 회수가 가능하면 제외됩니다.
정리하면 보증금 지키기의 핵심은 ① 이사 당일 전입신고·확정일자로 순위 확보 → ② 계약 전 등기부·전세가율·보증보험 점검 → ③ 문제 시 이사 전 임차권등기 → ④ 전세사기면 기간 내 피해자 신청입니다. 각 단계의 구체적 절차는 위 링크에서 확인하세요.
※ 2026년 7월 기준 일반 정보이며, 금액·요건은 개정될 수 있고 개별 사정에 따라 다릅니다. 중요한 사안은 대한법률구조공단(국번 없이 132), 관할 법원, 주택도시보증공사(HUG) 등 공식 창구나 전문가 상담으로 확인하세요.