공인중개사가 등기부등본을 보여주면 다들 맨 위 소유자 이름 정도만 확인하고 넘어간다. 그런데 진짜 위험은 갑구 아래, 을구, 그리고 아예 안 챙겨보는 신탁 여부에 숨어 있다. 확정일자까지 다 받았는데 나중에 보증금을 못 돌려받는 사례 중 상당수가 계약 전 등기부등본을 대충 넘겨서다. 표제부·갑구·을구 읽는 법부터, 근저당 금액을 실제로 해석하는 법, 그리고 잘 안 다뤄지는 신탁 위험까지 2026년 기준으로 정리했다.
등기부등본 3구조 — 이것만 알면 절반은 끝
등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉜다. 각 구역이 답하는 질문이 다르다.
| 구역 | 담긴 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 기본 정보 | 주소·면적이 계약서와 정확히 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권 관련 사항 | 집주인 이름이 계약 상대방과 같은지, ‘신탁’ 표시가 있는지 |
| 을구 | 소유권 외 권리(근저당·전세권 등) | 근저당 채권최고액, 다른 세입자의 권리 설정 여부 |
여기서 처음 계약하는 사람이 놓치는 게 두 가지다. 갑구의 ‘신탁’ 표시와 을구 근저당 금액의 실제 의미다. 순서대로 보자.
갑구에서 놓치기 쉬운 것 — 신탁 표시
갑구 소유자란에 사람 이름이 아니라 ‘○○신탁’처럼 신탁회사가 적혀 있으면, 이건 일반 계약과 완전히 다른 문제다. 신탁 부동산은 등기부상 소유자가 개인(위탁자)이 아니라 수탁자(신탁회사)이기 때문에, 원래 집주인이 마음대로 전월세 계약을 맺을 수 없다.
이때 수탁자(신탁회사)의 동의 없이 계약하면, 확정일자를 받아도 대항력을 행사할 수 없다. “계약서 쓰고 전입신고·확정일자까지 다 했는데 보증금을 못 돌려받는” 전세사기 패턴의 상당수가 이 신탁 구조를 이용한다. 등기부에 신탁이 보이면 계약을 멈추고 신탁원부를 추가로 열람해야 한다. 신탁원부에는 위탁자·수탁자·우선수익권자 관계, 대출 규모, 임차보증금이 얼마나 우선변제되는지가 나온다. 대출 규모가 크거나 변제 순위가 불리하면 위험 신호다.
을구에서 놓치기 쉬운 것 — 근저당 ‘채권최고액’의 진짜 의미
을구에 “근저당권설정 채권최고액 1억 2,000만 원”이라고 적혀 있으면, 대출금이 1억 2,000만 원이라고 오해하기 쉽다. 틀렸다. 채권최고액은 은행이 향후 이자·연체금까지 포함해 미리 넉넉히 설정해두는 금액으로, 실제 대출 원금보다 크다.
1금융권(은행)은 대출 원금의 120%, 2금융권(저축은행·보험사 등)은 130%로 설정하는 게 일반적이다. 그러니 실제 대출 원금을 역산하려면 채권최고액을 아래처럼 나누면 대략 나온다.
| 채권최고액 | 1금융권 추정 대출원금 (÷1.2) | 2금융권 추정 대출원금 (÷1.3) |
|---|---|---|
| 1억 2,000만 원 | 약 1억 원 | 약 9,231만 원 |
| 6,000만 원 | 약 5,000만 원 | 약 4,615만 원 |
| 3,600만 원 | 약 3,000만 원 | 약 2,769만 원 |
이 추정 대출원금과 내 보증금, 그리고 집의 시세(매매가)를 더해 주택가액의 70~80%를 넘으면 위험 신호로 본다. 근저당이 여러 건이면 전부 더해서 계산한다.
소액임차인이면 — 최우선변제 가능 여부까지 확인
보증금이 크지 않다면, 근저당이 있어도 순위와 상관없이 일정액을 먼저 돌려받는 ‘최우선변제’ 대상인지 확인하면 안심이 된다. 2026년 기준 서울은 보증금 1억 6,500만 원 이하면 5,500만 원까지 먼저 배당받는다(지역별 기준·낙찰가 1/2 한도 등 상세 조건은 아래 주거 허브에서 확인).
→ 자세히: 전세·월세 보증금 지키기 총정리 — 계약부터 사기 예방·회수까지
등기부등본 발급·열람 방법 — 정확한 비용
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 회원가입 없이 24시간 발급받을 수 있다. 열람 700원, 발급(출력) 1,000원이다. 법원·관공서 제출용이 아니면 열람만으로 충분하다.
여기서 많이 놓치는 옵션이 하나 있다. 기본 열람은 현재 유효한 권리관계만 보여준다. 과거에 있었다가 말소된 근저당·가압류 이력까지 확인하려면 발급·열람 시 ‘말소사항 포함’을 반드시 선택해야 한다. 이 옵션을 안 켜면 “예전에 이 집이 압류당한 적 있었네”를 놓칠 수 있다. 계약 전 확인이라면 말소사항 포함으로 보는 게 안전하다.
계약 전 5분 체크리스트
- 표제부의 주소·면적이 계약서·실제 건물과 일치하는가
- 갑구의 소유자 이름이 계약 상대방(임대인)과 정확히 같은가
- 갑구에 ‘신탁’ 표시가 있는가 — 있다면 신탁원부까지 추가 열람했는가, 수탁자 동의를 받았는가
- 을구 근저당 채권최고액을 1.2(1금융권)로 나눠 실제 대출원금을 추정했는가
- 추정 대출원금 + 내 보증금이 시세의 70~80%를 넘지 않는가
- 말소사항 포함으로 열람해 과거 압류·가압류 이력까지 확인했는가
계약 전 체크리스트 전체는 아래 글에서 더 자세히 다룬다.
→ 자세히: 전월세 계약 주의사항 2026 — 계약 전·당일·후 체크리스트
자주 묻는 질문
근저당 채권최고액이 크면 무조건 위험한가요?
금액 자체보다 실제 대출원금 추정치(채권최고액÷1.2 또는 1.3)와 내 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70~80%를 넘는지가 중요합니다. 근저당이 있어도 이 비율이 낮으면 크게 위험하지 않을 수 있습니다.
등기부등본에 ‘신탁’이라고 적혀 있으면 계약하면 안 되나요?
무조건 안 되는 건 아니지만, 반드시 신탁원부를 추가로 열람해 수탁자 동의 여부와 대출 규모, 임차보증금 우선변제 순위를 확인해야 합니다. 수탁자 동의 없이 계약하면 확정일자를 받아도 대항력을 행사할 수 없어 보증금을 못 돌려받을 위험이 큽니다.
등기부등본은 열람과 발급 중 뭘 선택해야 하나요?
내용은 동일합니다. 법원이나 관공서 제출용이면 발급(1,000원), 단순 확인용이면 열람(700원)으로 충분합니다. 과거 말소된 권리관계까지 보려면 ‘말소사항 포함’을 선택해야 합니다.
정리하면 — 등기부등본은 표제부로 주소를, 갑구로 소유자와 신탁 여부를, 을구로 근저당의 실제 대출원금을 확인하는 문서다. 채권최고액을 그대로 믿지 말고 1.2~1.3으로 나눠 실제 대출금을 추정하고, 신탁 표시가 보이면 반드시 멈춰서 신탁원부까지 확인하자.
※ 본 글은 2026년 7월 기준 일반 정보입니다. 채권최고액 대비 대출원금 비율은 금융기관 관행에 따른 추정치이며, 중요한 계약은 등기부등본을 직접 발급받아 확인하고 필요시 법무사·변호사 상담을 받으세요.