전월세 계약은 한 번 잘못하면 보증금 수천만 원이 걸린다. 근데 막상 부동산에 가면 뭘 봐야 할지 몰라서 그냥 사장님 말만 듣고 도장 찍는 경우가 많다. 그러다 사고 난다. 계약 전·계약 당일·계약 후로 나눠서, 사회초년생이 꼭 챙겨야 할 것만 2026년 기준으로 정리했다.
한눈에 — 계약 3단계 체크리스트
| 단계 | 꼭 할 일 |
|---|---|
| 계약 전 | 등기부등본 확인(근저당·선순위), 전세가율 체크, 집주인 본인 확인 |
| 계약 당일 | 임대인 신분증 대조, 특약 넣기, 계약금은 집주인 명의 계좌로 |
| 계약 후(즉시) | 전입신고 + 확정일자, 전월세 신고(해당 시 30일 내) |
계약 전 — 등기부등본부터 떼라
제일 중요하다. 계약하기 전에 등기부등본을 직접 떼서 봐야 한다(인터넷등기소에서 700원). 여기서 볼 건 두 가지다.
- 근저당·선순위 채권: 집을 담보로 잡힌 빚이 많으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 뒤로 밀린다. 근저당이 많은 집은 피하는 게 답이다.
- 집주인 = 등기부상 소유자인지: 계약하러 나온 사람이 진짜 집주인인지 등기부 이름과 신분증을 대조한다. 대리인이면 위임장을 확인한다.
그리고 전세가율(전세가 ÷ 매매가)이 80%를 넘으면 ‘깡통전세’ 위험이 있으니 조심해야 한다. 집값이 떨어지면 보증금을 못 돌려받을 수 있다.
계약 당일 — 계약서에 이것만은 넣어라
계약서는 한 번 도장 찍으면 끝이다. 당일에 챙길 것:
- 특약사항을 적어라. 구두 약속은 소용없다. 종이에 적어야 효력이 있다. 예: “잔금일까지 근저당을 말소한다”, “입주 전 발견된 하자는 임대인이 수리한다”, “계약 후 임대인 사정으로 해지 시 계약금 배액 반환” 같은 거다.
- 계약금은 반드시 집주인 명의 계좌로. 공인중개사나 제3자 계좌로 보내라고 하면 의심해야 한다.
- 중개대상물 확인설명서를 받고, 공인중개사 등록증·도장을 확인한다.
계약 후 — 전입신고·확정일자·신고는 미루지 마라
이사하면 바로 해야 할 게 있다. 미루면 보증금 보호가 안 된다.
- 전입신고 + 확정일자(즉시): 이 둘을 갖춰야 대항력과 우선변제권이 생긴다. 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 돌려받는 핵심 장치다. 이사 당일에 바로 처리하자.
- 전월세 신고(2026년 의무): 보증금 6,000만 원을 넘거나 월세가 30만 원을 넘는 계약이면 계약일로부터 30일 안에 신고해야 한다. 2025년 6월부터 계도기간이 끝나 안 하면 과태료(미신고·지연 시 최대 30만 원)가 나온다. 동주민센터나 부동산거래관리시스템에서 신고하면 되고, 이때 확정일자는 자동으로 부여된다.
계약갱신·보증금 인상 — 알아두면 덜 당한다
- 계약갱신청구권: 세입자는 한 번 더 살겠다고 요구할 수 있고(2년 추가), 집주인은 정당한 사유 없이 거절 못 한다. 1회 행사 가능하다.
- 인상 상한 5%: 갱신할 때 보증금·월세는 5% 넘게 못 올린다.
이런 실수, 진짜 많다
- 등기부등본 안 보고 계약 → 근저당 잔뜩인 집인 줄 몰랐다가 보증금 위험
- 전입신고를 며칠 미룸 → 그 사이 집주인이 대출받으면 내 순위가 밀린다
- 전월세 신고를 깜빡 → 30일 지나 과태료
- 특약을 구두로만 약속 → 나중에 “그런 말 한 적 없다”
자주 묻는 질문
전월세 신고는 꼭 해야 하나요?
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이면 의무입니다. 계약일로부터 30일 안에 신고하지 않으면 과태료가 부과되며, 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
확정일자와 전입신고, 둘 다 해야 하나요?
네. 전입신고로 대항력이, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다. 둘 다 갖춰야 보증금을 제대로 보호받으니 이사 당일에 함께 처리하세요.
집주인이 보증금을 5% 넘게 올려달라고 하면요?
계약갱신청구권을 행사한 갱신이라면 인상 상한은 5%입니다. 그 이상은 요구할 수 없습니다.
정리하면 — 계약 전엔 등기부, 당일엔 특약, 후엔 전입신고·확정일자·신고. 이 순서만 지켜도 보증금 사고의 대부분은 막는다. 귀찮다고 건너뛰는 단계에서 사고가 난다는 걸 기억하자.